¿Cuántos inmuebles necesitas para vivir de los alquileres?
Es una pregunta qué me he hecho hace tiempo tras leer el libro famoso de “Padre rico, padre pobre”. Ayer antes de acostarme se me volvió a pasar por la cabeza.
La idea de vivir de las rentas está genial pero… ¿Realmente es realista?
Te seré sincero. Esto no es ni rápido ni fácil. Para empezar vas a necesitar una fuente de ingresos sólida ya se a través de una nómina u otro tipo de flujo de dinero recurrente. Cuando digo “sólida” lo tiene que ser en los ojos de un banco. Pocas personas son capaces de crear un portafolio de inmuebles sin la necesidad de tener que pedir una hipoteca.
Contenidos
La mejor respuesta a la pregunta…
Es cómo siempre “depende”… Si no tienes familia y vives en casa de tus padres puede que alquilando un piso a estudiantes ya te va a permitir de vivir de las rentas. En mi caso tengo una familia con tres hijos. Si añado mis empresas la familia es mucho más grande y todos tienen que comer.
Mi situación no es la misma que la de un estudiante. Lo malo que viene también con la edad es que te acostumbras a tener un estilo de vida más caro. Antes la pizza congelada era suficiente y ahora de vez en cuando me gusta comerala en un restaurante. Tampoco es nada exagerado pero es un pequeño ejemplo de cómo el presupuesto mensual aumenta cuando pasas de una fase de vida a la próxima.
Hazte esta pregunta
¿Cuánto dinero necesita cada mes? Es la primera pregunta que te tienes que hacer para saber la cantidad de inmuebles que vas a necesitar. Yo en su momento dí con una cifra que no ha cambiado en siete años. Creo que es algo bueno aunque esa cifra desde siempre ha sido alta. Cuando tengas claro lo que quieres o necesitas ingresar viene el próximo paso.
¿Cuándo quieres vivir de las rentas?
En mi caso tengo tiempo. Quiero tener un flujo de dinero recurrente cuando ya no pueda o quiera trabajar. Esto espero que sea alrededor de los 80 o más allá si todo va bien (toco madera mientras que escribo esta frase).
Esta pregunta es mi relevante ya que tienes que calcular el flujo de caja que te genera un inmueble tras pagar todo: hipoteca, mantenimiento, impuestos, reservas, comunidad, etc. Siempre debes apartar dinero para imprevistos porque tarde o temprano se rompe una tuberia, hay que reponer una ventana, etc.
Calcular el flujo de dinero
Dado que yo no necesito vivir ahora de las rentas no me preocupa tanto el tema. Es más bien una cosa teoríca en plan “si quisiera…”. Cuando haya alcanzado esa edad (incluso antes) mis inmuebles estarán libre de cargas de hipotecas por lo que el flujo de caja será mucho más elevado.
Tengo inmuebles que tienen una hipoteca de 500 euros mensuales pero que de media generan un flujo de dinero mensual de 600-700 euros. Si aparto dinero para futuras reparaciones tengo todavía un flujo de dinero positivo de 500 euros de un inmueble. No esta nada mal. Esto es posible en España pero en Alemania prácticamente imposible a través de la inversión en inmuebles.
Calcular el capital necesario
En su momento tuve que poner unos 20.000 euros de capital. El resto me lo dió el banco. Fueron otros tiempos porque hoy en día no me prestan el 90% del precio del inmueble. Con un 70% ya puedo estar contento. Tu situación podría ser diferente si lo haces cómo particular y el banco no lo considera inversión. En este caso incluso según tu situación financiera te podrían ceder el 100%.
Para replicar el ejemplo del inmueble anterior tendría que invertir unos 40.000 euros de capital. De esto ya puedo sacar una métrica. De cada 1.000 euros invertidos puedo generar 0,5 euros de flujo de caja. Para alcanzar 1.000 euros de flujo de caja por lo tanto tendría que tener unos 80.000 euros. Para 2.000 euros 160.000 euros de capital, etc. Creo que lo has entendido.
Tal cómo dijé al principio. Ahora al depende ya le puedes poner una cifra concreta (o eso espero). En mi caso este post me ha dado la idea de calcular el dato exacto de mi métrica para hacer los números.
Stay tuned.
